מתי חברת ניהול משתלמת לבניין? התנאים להצלחה של חברת ניהול בבניין, הסבר סוגי שירותים של חברת ניהול ובניינים שלא צריכים חברת ניהול.
ניהול ועד בית מתפקד נשמע לרבים כמשימה פשוטה, אבל בפועל בניינים רבים סובלים מתחזוקה לקויה. כשיש בעיות בבניין, תמיד קם החכם התורן שמציע את תרופת הקסם "חברת ניהול". אז לפני שאתם רצים להחתים את השכנים, חשוב שתבינו את הסיבות להעסקת חברת ניהול והאם זאת אפשרות שמתאימה עבורכם.
התפקידים של חברת ניהול ואחזקה
חברת ניהול מספקת שירותים הקשורים בעיקר לרכוש המשותף. כלומר, ניהול תחזוקה שוטפת של מערכות הבניין, פיקוח וניקיון השטחים המשותפים, תחזוקת הגינה, ניהול חשבונות, גביית מיסי ועד הבית ועוד. במקרים מסוימים חברת ניהול יכולה לפעול גם כוועד בית חיצוני.
סמכות חברת ניהול
חברת הניהול לא יכולה לעשות כרצונה בבניין(!). למעשה, היא מוגבלת מכיוון שרוב ההחלטות המשמעותיות בבניין נתונות לסמכות אסיפת הדיירים. לדוגמה החלטות מסוג העלאת מיסי ועד הבית לצורך שיפור הניקיון, שיפוץ המבנה, התקנת מצלמות וכדומה, חייבות לעבור אסיפת דיירים. עוד חשוב להבהיר, כי גם אם חברת האחזקה פועלת כוועד בית חיצוני, היא אינה יכולה לפתור סכסוכי שכנים או לחנך דיירים לתרבות דיור.
תנאים לניהול בניין משותף באופן מוצלח
שיתוף פעולה של נציגות ועד הבית ו/או הדיירים עם חברת הניהול הוא מצב הכרחי לתפקוד טוב של הבית המשותף. חברת הניהול היא הגוף המקצועי והמבצע בבניין, אך אינה יכולה להניע מהלכים ללא הסכמת הדיירים. ניתן להוזיל עלויות במקרים מסוימים, אפילו למחירי עלות, אך אי אפשר להוזיל את מיסי ועד הבית לאפס. לכן, כאשר כספי מיסי ועד הבית לא מספיקים לתחזוקה השוטפת, אין לצפות כי התקשרות עם חברת הניהול תפתור זאת.
שירותים שחברת ניהול יכולה לספק
גביית מיסי ועד בית- גבייה שוטפת של מיסי ועד הבית וגבייה מיוחדת.
לווי משפטי- התמודדות עם סרבני תשלום ועד בית וטיפול בשימוש לא תקין של הרכוש המשותף.
ייעוץ תחזוקה- תמיכה מקצועית בקבלת החלטות בנושאים של תחזוקת מערכות, חידוש מערכות, ניקיון וכדומה.
ניהול חשבונות- מעקב אחר פעולות בחשבון הבנק של ועד הבית, תשלום הוצאות לספקים, הכנת דוחות תקופתיים.
תחזוקה שוטפת- פיקוח וניהול ניקיון השטחים המשותפים, תחזוקה מונעת ותחזוקת שבר, ביקורות הנדסיות, תחזוקת מערכות מכניות, תחזוקת גינות ועוד.
קשרי לקוחות-התנהלות מול דיירים, מענה טלפוני, קו חירום לתקלות בזמן אמת.
ניהול פרויקטים- ניהול ופיקוח על פרויקטים, למשל איטום הגג, שיפוץ המבנה, שיקום והקמת גינה, החלפת מערכות בבניין ועוד.
מה חברות ניהול לא עושות?
טיפול בסכסוכי שכנים- חברת ניהול לא תוכל לפתור מריבות בין הדיירים שאינם קשורים לרכוש המשותף, לרבות מטרדי רעש, עבירות פליליות וכדומה.
פעולות שלא כחוק- כעיקרון, אסור לחברות ניהול לבצע פעולות או החלטות לא חוקיות. למרות זאת, חברות מסוימות פועלות בצורה לא חוקית, וכתוצאה מכך הבניין עלול לשלם על כך ביוקר. לכן, מומלץ לבדוק את הנקודה הזו היטב לפני שכירת חברת ניהול.
קבלת החלטות בשם הדיירים- חברות ניהול לא יכולות לקבל החלטות בשם הדיירים. לדוגמה, לא ניתן לבצע פרויקט ללא החלטה ברוב הדרוש.
תרבות דיור- חברות ניהול לא יכולות לשנות את הצורה בה הדיירים מתנהגים. למשל, לא ניתן לחנך את הדיירים שיורידו את שקית האשפה שלהם בלי להשאיר סימנים או שיכנסו לבניין ללא בוץ על הנעליים.
התאמת חברת ניהול לבניין
נכון להיום בישראל אין תקנים שמחייבים חברות ניהול. כלומר שירותי חברת ניהול הם פריבילגיה. הפנמת הדיירים כי חברת ניהול היא זכות ואינה חובה היא הכרחית לניהול ועד בית באופן תקין. בנוסף, אופי הדיירים משפיע באופן ישיר על ההתאמה לחברת ניהול. כשיש דיירים בלי יכולת או רצון לשלם גובה מיסי ועד בית באופן שיאפשר ניהול אורך חיים תקין במבנה, חברת ניהול לא תוכל להתקיים בבניין. אם ועד הבית שלכם אינו מתפקד וגם האוכלוסיה לא מתאימה לחברת ניהול, עדיף לפנות למפקח על המקרקעין.
איך מתקשרים עם חברת ניהול?
לצורך מעבר לחברת ניהול ואחזקה בבניין, נדרשת הצבעה באסיפת דיירים חוקית של לפחות 66% מבעלי זכות הצבעה בבניין. כאשר רוצים להחליף בין חברת ניהול אחת לחברת ניהול אחרת, נדרש רוב רגיל של 51%.
במידה ולא השתתפו מספיק דיירים באסיפה, ניתן להחתים את הדיירים על טופס מעבר לחברת ניהול לאחר האסיפה, כל עוד המעבר הועלה באסיפת הדיירים.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.