כיצד לבצע גבייה מיוחדת בבניין משותף באופן חוקי? מה לעשות אם דייר מסרב לשלם ועד בית? איך להחליט על סכום התשלום הנוסף לוועד הבית? מה לעשות עם דיירים מתנגדים? הוראות, טיפים ומדריך מלא.
בעולם אוטופי בו קיימת הבנה הדדית בין הדיירים בבניין וניהול מקצועי של ועד הבית, גבייה מיוחדת לא היית קיימת כלל. חוסר הרגולציה בתחום הבתים המשותפים, הסתכלות לטווח הקצר בלבד והניהול הכספי הכושל של מבנים רבים מקשים על ניהול אורח חיים תקין על בסיס דמי ועד הבית החודשיים בלבד. אז איך בכל זאת ניתן להוציא לפועל גבייה מיוחדת של מיסי ועד הבית.
.
מהי גבייה מיוחדת של ועד הבית ?
גבייה מיוחדת היא תשלום נוסף מעבר למיסים השוטפים של ועד הבית. גבייה נוספת יכולה לנבוע מגרעון בחשבון הבנק של ועד הבית, צורך בשדרוג הרכוש המשותף, אירוע חריג שאינו חלק מתוכנית תחזוקת הבניין ועוד. ככל שהמבנה מנוהל בצורה מקצועית באמצעות תחזוקה תקינה של הרכוש המשותף, ניהול תקציב אחראי, תוכנית תחזוקה וקרן שימור, כך הגבייה המיוחדת תהיה נדירה יותר. גביית נוספת של דמי ועד בית שמתבצעת בהתאם לחוק, מחייבת את כלל הדיירים למעט מקרים חריגים. ההיבט המשפטי של גבייה מיוחדת משתנה בהתאם למהות הגבייה.
איך לגבות תשלום מיוחד לועד הבית ?
גביית תשלום חריג לוועד הבית מוכרחת להתבצע בהתאם לחוק, אחרת לא יהיה ניתן לחייב בתשלום דיירים סרבנים בהשתתפות בהוצאות. לצורך גביית תשלום נוסף, נדרשת לבצע אסיפת דיירים חוקית ובמהלכה להציג לדיירים בצורה שקופה את הגורמים שהביאו אתכם לבצע גבייה נוספת, ולבסוף לתעד בפרוטוקול אסיפת הדיירים (תוכלו למצוא מסמכים שימושיים לאסיפה בלחיצה כאן). במידת הצורך יש לבצע הצבעה ולקבל החלטה בהתאם לרוב הנדרש.
כללי אצבע לגבייה מיוחדת לוועד הבית
תשלום הוצאות סבירות לשמירה על הקיים- למרות שחוק חובת המכרזים לא חל על בניין משותף, מומלץ להציג מספר חלופות (3 הצעות מחיר) כאשר התנגדות לכל החלופות אינה נחשבת כחלק מהקולות. החלופה שקיבלה את מירב הקולות תהיה ההחלטה הנבחרת. במידה ורוצים להציע סכום נוסף מעבר להצעות מחיר יידרש רוב רגיל של 51% מכלל הנוכחים בהצבעה.
תשלום על פרויקט שכבר נעשה- במידה ולא היה ניתן לדחות את פעולת התחזוקה ולא ניתן לשלם את ההוצאה מיתרות המזומן בחשבון ועד הבית, ניתן לדרוש מהדיירים להחזיר את העלות.
החזר כספי לדייר שביצע את התיקון על חשבונו- כאשר דייר ביצע נסיון סביר להביא לידי החלטה ביצוע עבודות תחזוקה שלא ניתנת לדחייה ונענה בשלילה, יש באפשרותו לשלם על התחזוקה מכספו ולהגיש את החשבון לנציגות ועד הבית. ביכולתו של ועד הבית לדרוש את הסכום מבעלי הדירות ללא רוב כלשהו.
שדרוג המצב הקיים - הוצאות שהן מעבר לשמירה על הקיים צריכות לקבל החלטה ברוב מיוחד או ברוב מוחלט, תלוי בסוג ההחלטה, ובמקרים מסויימים ניתן לגבות את הכספים רק מהדיירים שמסכימים להחלטה.
כללי האצבע נכונים במקרים רבים, אך ישנם מקרים היוצאים מן הכלל. רצוי לבדוק אם ישנו תקדים משפטי המגדיר זאת בצורה אחרת.
דוגמאות נפוצות לסיבה לגבייה מיוחדת וצורות טיפול
איטום גג- ככל שהגג הינו חלק מן הרכוש המשותף עלות שמירתו במצב תקין חלה על כלל הדיירים. לצורך גבייה מיוחדת ללא רוב של 51% נדרש להציג באסיפת הדיירים דוח הנדסי המוכיח כי האיטום של הרכוש המשותף לקוי והצעות הממליצות על אופן התיקון. מומלץ להוסיף 10-20% (כפוף לאישור הרוב היחסי) להוצאות בלתי צפויות, כמו פתיחת סתימות ניקוז, תיקון דוודים דולפים, תיקוני שיפועים ובלתי צפויים נוספים.
תיקוני אינסטלציה- תיקונים נקודתיים שלא סובלים דיחוי ניתן לתקן לפני האסיפה ולדרוש החזר מן הדיירים. במידה ויש צורך בטיפול מונע כמו החלפת צנרת ישנה, החלפת משאבות ישנות וכדומה, נדרש רוב רגיל באסיפת דיירים. בסכמות הנציגות להחליט להשתמש בכספי הוועד השוטפים ללא צורך באסיפת דיירים.
תחזוקת מערכות הבניין- תיקון נקודתי שלא סובל דיחוי ניתן לתקן לפני האסיפה. טיפול מונע למערכות הבניין יעשה ע"י החלטה ברוב רגיל באסיפת דיירים.
שיפוץ הבניין- לתיקון בלאי שמהווה סכנה, לדוגמא מילוי בור, תיקון מעקה שבור וכדומה, לא נדרש רוב של 51%. לעומת זאת, לשמירה על הקיים כמו תיקוני צבע, קיר מתקלף וכדומה, נדרש רוב רגיל של 51%. במקרה של שדרוג הבניין נדרשת החלטה ברוב מוחלט.
גינה- לכריתת עצים או גיזום שיחים שמהווים סכנה לא נדרש רוב, לשיקום גינה לא מתוחזקת נדרש רוב רגיל, להרחבה או שינוי הגינה נדרש רוב מוחלט.
הוצאות ביטוח, משפט וקנסות- ככל שהעלות מוטלת על ועד הבית או הרכוש המשותף לא נדרש רוב.
מה לעשות אם דייר מסרב לשלם על גבייה מיוחדת לוועד הבית?
כאשר דייר מסרב לשלם את הגבייה המיוחדת, ניתן לפעול משפטית נגד בעל הדירה בלבד, גם אם הוא עצמו אינו גר בדירה. מומלץ לנסות לפתוח זאת בשיח ולוודא כי הדייר הסרבן מבין מדוע ישנו תשלום מיוחד. חובה לשלוח מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, בהינתן שוועד הבית חבר באגודת לתרבות הדיור ניתן להעיזר בה לצורך שליחת מכתב ההתראה לסרבני התשלום. ככל וימשיכו בסירוב התשלום, רשאית נציגות ועד הבית לתבוע את החוב אצל המפקחת על רישום המקרקעין, שהיא הערכאה המטפלת בהיבטים משפטיים בבית המשותף.
מה עושים אם הדיירים לא מעוניינים להשתתף בהוצאות?
במידה ובכל זאת אין אף מענה מהדיירים בנושא, ניתן לגשת למפקחת על המקרקעין ולקבל מענה משפטי. אם אתם חברים באגודה לתרבות הדיור או משתמשים בשירותים של חברת ניהול מומלץ ליצור איתם קשר ולקבל מידע נוסף למקרה הפרטי שלכם.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.