מגורים בבניין משותף מחייבים הגדרת חוקים. איך לקבל החלטות בבית משותף בהתאם לחוק? הינה לכם הוראות פרקטיות, קווים מנחים ודוגמאות.
ניהול ועד בית בבניין יכול להיות מאתגר, וככל שישנם יותר דיירים כך המשימה נהיית מורכבת יותר. קביעת החלטות נכונות באסיפת דיירים חוקית עשויה להקל על התהליך.
איך קובעים חוקים? איזה רוב צריך לכל החלטה? אילו החלטות הוועד יכול לנהל בעצמו? מתי נדרש רוב מוחלט? ומהו בכלל ספר החלטות? להלן קווים מנחים ודוגמאות.
לא פעם אנו נתקלים בדיירים מבולבלים שלא מודעים לאופן בו מתקבלות החלטות בבית משותף. לפני שנצלול פנימה, חשוב להבין את ההיררכיה בבניין. עקרונית, ישנם שני מרכיבים עיקריים בבניין: נציגות ועד הבית ואסיפת הדיירים. נציגות היא המרכיב השני בחשיבותו והוא כפוף להחלטות שהתקבלו באסיפות הדיירים השונות. גם אם אתם לא מנהלים רישום מסודר של ההחלטות, חשוב להבין שלכל מבנה יש תקנון בניין שמתפקד כסוג של 'חוקה' של הבניין ומגדיר את הקווים הכללים. כל עוד לא הוגדר תקנון מוסכם לבניין יחולו הנחיות התקנון המצוי.
הגדרת המושג רוב:
רוב רגיל- הינו רוב של יותר ממחצית בעלי זכות ההצבעה באסיפת דיירים (כלומר 51%).
רוב מיוחד- הינו רוב של 66% מבעלי זכות ההצבעה בכלל.
רוב מוחלט - הינו רוב של כל בעלי הדירות (כלומר 100%).
החלטות שהתקבלו באסיפת דיירים שאינה חוקית אינן מחייבות את הדיירים.
כללי אצבע לסיווג סוג הרוב לכל החלטה:
החלטות בידי נציגות ועד הבית או חברת ניהול (מתחזק)- החלטות של ניהול הפעילות השוטפת לרבות תיקונים סבירים לשמירה על הקיים ניתן להרחיב את הסמכות על ידי החלטות ברוב רגיל.
החלטות ברוב רגיל- החלטות כוללות הוצאות חריגות השומרות על הקיים.
החלטות ברוב מיוחד- החלטות הכוללות שינוי המצב הקיים מבחינת התנהגות הבניין בלבד, המשפיעות ומיטיבות עם כלל הדיירים בצורה שווה.
החלטות ברוב מוחלט- החלטות הכוללות שינוי המצב הקיים ו/או מיטיבות עם מספר מצומצם של דיירים.
כללי האצבע נכונים במקרים רבים, אך ישנם מקרים היוצאים מן הכלל. רצוי לבדוק אם ישנו תקדים משפטי המגדיר זאת בצורה אחרת.
דוגמאות להחלטות וסיווגן:
בחירת נציגות ועד בית- רוב רגיל; כל עוד הנציג אינו חברת ניהול. כאשר אין רוב או אין דייר המעוניין בכך או שוועד הבית לא מתפקד, ניתן לפנות למפקח/ת על הבתים המשותפים. החלטת המפקחת מחייבת ואין צורך בהצבעה על כך.
שינוי גובה מיסי ועד הבית- רוב רגיל; אם כי כאשר ההעלאה הינה בשיעור של עד 15% מההחלטה החוקית הקודמת, נציגות ועד הבית יכולה להחליט זאת בעצמה.
גבייה מיוחדת- תלוי מטרה, אך במידה והמטרה לגבייה מיוחדת היא שמירה על הקיים ההחלטה תהייה ברוב רגיל.
התקשרות עם חברת ניהול/ מתחזק- במידה ולבניין אין חברת ניהול ההחלטה תהייה ברוב מיוחד. אך במידה והבניין מחליף חברת ניהול, מספיקה החלטה ברוב רגיל.
שינוי התקנון- לרוב נדרש רוב מיוחד, אך במידה והתקנון פוגע בדייר/ים נדרש החלטה ברוב מוחלט.
שיפוץ הבניין- שיפוץ הכולל תיקון בלאי סביר ובעלות הגיונית מותנה בהחלטתה של נציגות ועד הבית, לדוגמא תיקון ריצוף המהווה מכשול בכניסה לבניין. במקרה אחר, כאשר מדובר בהוצאה מהותית השומרת על הקיים די ברוב רגיל. אך במקרה של שדרוג המצב הקיים נדרשת החלטה רוב מוחלט.
שינוי אופן חלוקה בנטל תשלומי ועד הבית- רוב מוחלט.
פטור מתשלום מיסי ועד הבית לנציג- רוב מיוחד.
מצלמות ברכוש המשותף- רוב מיוחד של 75%.
שיפוץ מעלית- רוב רגיל.
שדרוג המעלית- רוב מיוחד של 75%.
הקמת חניה משותפת- רוב מיוחד.
התקנת רשת יונים- רוב רגיל.
התקנת דפיברילטור- רוב מיוחד.
הפעלת מעלית שבת- במידה ויש שתי מעליות ויש מנגנון הפעלה בשבת לא צריך לקיים אסיפה. אך במידה ויש מעלית אחת בלבד נדרשת החלטה ברוב רגיל. בכל מקרה התשלום יוטל על המבקשים בלבד.
ניתן לראות פירוט נוסף באתר האגודה לתרבות הדיור.
תיעוד בספר ההחלטות:
לאחר קבלת ההחלטות, חשוב לתעד את אותן בצורה מסודרת. ניתן להוריד מסמך החלטות האסיפה כאן. יש לשמור העתק ההחלטות בספר ההחלטות של ועד הבית. חשוב להציג את ההחלטות לדיירים שלא נכחו באסיפה. כל דייר יכול לראות את ספר ההחלטות בתיאום מראש עם נציגות ועד הבית תוך זמן סביר.
בניינים ותיקים רבים לרוב מתנהלים באופן פחות מסודר, ועל כן חשוב להפעיל שיקול דעת ולבחור את המלחמות שלכם. גם אם יש התנהגות שאינה רשומה בתקנון המוסכם או בספר ההחלטות אך מתקיימת מזה שנים, כגון שימוש בשטח משותף כמחסן, חניה שמורה שאינם רשומה בטאבו וכדומה, זכרו שאתם חיים בשותפות עם השכנים שלכם ולאורך זמן, וגם אם החוק בצד שלכם לפעמים מומלץ לוותר כדי לשמור על שכנות טובה ולחיות בשלום.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.