איך לבצע איטום לגג בבניין משותף? אתגרים באיטום הגג בבניין, יתרונות לחברת ניהול בתחזוקה; עלויות, טיפים ודגשים.
למים חשיבות רבה בחיינו, עם זאת, כשהמים מטפטפים מהתקרה או גורמים לרטיבות ועובש בבית החוויה כבר פחות נעימה. בבניינים משותפים רבים תופעות אלה שכיחות, ולמרות זאת, לנציגות ועד הבית יש נטייה לדחות הוצאות תחזוקה ככל שניתן, עד שהיא מגיעה לנקודה שאין אפשרות אחרת אלא לטפל בשורש הבעיה. אם גם אתם נתקלים בבעיות רטיבות מגג הבניין או שאתם רוצים להקדים תרופה למכה ואינכם יודעים מספיק על נושא איטום הגג, הגעתם למקום הנכון.
חשיבות איטום הגג בבניין מגורים
איטום תקין של הגג המשותף עוזר לשמור על אורך החיים של הרכוש המשותף והדירות בבניין. נזקי מים עלולים להיות יקרים מאוד ולרוב אינם מכוסים על ידי פוליסת הביטוח של הבניין. איטום גג בצורה נכונה במקביל לתחזוקה תקינה של הגג, חוסך כספים לקופת ועד הבית ומאריך את חיי האיטום והרכוש המשותף.
מי רשאי לבצע איטום גג בבניין משותף?
למרות שחובת התחזוקה השוטפת של הגג הינה באחריות נציגות ועד הבית, נציגות ועד הבית אינה יכולה לבצע את איטום הגג אלא לעשות זאת באמצעות שירותים של קבלן מבצע מוסמך בעל תעודת אוטם מורשה בתוקף. כמו כן, מומלץ לבחור קבלן בעל ניסיון ולוודא כי לקבלן המבצע יש ביטוח בתוקף.
מהם חומרי איטום לגג מבנה משותף?
חומר מקשר (פריימר) - הוא ציפוי הכנה ששמים על חומרים ממשפחות שונות להבטחת הידבקות טובה יותר של חומר האיטום לתשתית, מגביר את עמידותו ומעניק הגנה נוספת לחומר האיטום. חומר מקשר נקרא גם חומר בסיס או שכבת קישור. עיקרון הברזל החשוב ביותר הוא שחומרי איטום מאותה משפחת חומרים תמיד יאחזו בצורה טובה יותר בהשוואה לחומרים ממשפחות שונות. התשתית הטובה ביותר לביצוע איטום היא התשתית המקורית, כלומר בטון, משום שהבטון הינו חומר סופג אשר מסוגל לספוג אליו בקלות שכבות יסוד שונות. לחומרים המקשרים יש חשיבות רבה בבחירת צורת איטום הגג.
יריעות ביטומניות - יריעות אלו ממשפחת החומרים העשויים מתהליך זיקוק של נפט, ולרוב יישומה היא השיטה המומלצת ביותר לגגות שטוחים. יריעות ביטומניות מיוצרות עם חומר עשוי סיבי פוליאסטר המוספגים במסה ביטומנית, כאשר החלק העליון מצופה באגרגט בהיר לצורך הגנת היריעה מקרני השמש. היישום של היריעות מתאים לגגות המצופים בזפת או בבטון בלבד. כאשר מיישמים יריעות בגג קיים עם דודי שמש וקונסטרוקציות נוספות, נדרש פירוקם בטרם פריסת היריעות, כך שעלות העבודה הופכת ליקרה אף יותר. היריעות חזקות גמישות ועמידות לפגיעות. נהוג לספק אחריות לטווח של 8 - 10 שנים על היריעות, אם כי אורך חיי היריעות הינו לטווח ארוך וסביר להניח כי יחזיקו מעמד לכ-20 שנה.
זפת חמה - גם היא ממשפחת החומרים הביטומנים. זיפות נחשב לשיטה מיושנת ופחות מומלצת ונחשבת לפתרון זול ולטווח הקצר. יתרון נוסף לשימוש בזפת היא שזפת יכולה לשמש כפריימר ליריעות ביטומניות, ולכן במקרה ואין לוועד הבית כסף בחשבון ולא מתאפשרת גבייה נוספת לצורך איטום ביריעות, ניתן להשתמש בזפת לתקופה של שנה-שנתיים ולאחר מכן לאסוף כספים לביצוע איטום ביריעות ביטומניות. ניתן לאטום בזפת רק על גגות זפת ישנים או גגות חדשים. הזפת רגישה למזג האוויר ובמיוחד לשמש, כתוצאה מכך, הפרשי הטמפרטורות גורמים לזפת להתרחב ולהתכווץ, כך שעלולים להיוויצר סדקים. בנוסף, חשוב לתחזק את הזפת אחת לשנה באמצעות מריחת שכבת הלבנה, כדוגמת סיד, אחרת הזיפות יינזק לחלוטין מהשמש. אחריות הזיפות היא לרוב 4-5 שנים.
חומרי איטום אקרילים- הינם חומרים משחתיים לבנים אשר מיושמים לרוב במריחה. החומרים נתפסים מצויין על גבי כל תשתית בטון בתנאי שמבצעים את שכבת היסוד כהלכה. על כל יתר התשתיות האחיזה תהיה פחות טובה. החומרים האקרילים הנפוצים הם פוליגג אקרלפז ועוד. היתרון בהם היא הקלות לביצוע וביטול הצורך בהלבנה משום שצבעם לבן. שהייה במים לאורך זמן עלולה לגרום להתמוססות חומר האיטום האקרילי וקילופם מהתשתית, ולכן השימוש העיקרי שלהם הוא בשטחים משופעים, קטנים וללא דוודי שמש העלולים לטפטף עליהם. בנוסף, ניתן לשלבם על גבי יריעות ביטומנית כאמצעי לשדרוג התשתית ושיפור תוחלת החיים של היריעות.
חומרי איטום פוליאוריטנים (סיקה)- חומרים מיושמים במריחה לאחר שכבת יסוד או שכבת הדבקה. החומר חזק יותר בהשוואה לחומרים אחרים וגמישותו פחותה. הפוליאורטין עמיד יותר בקרינות השמש ופגיעות מכניות. עם זאת, עלותו גבוהה מאוד ואינו מומלץ לשימוש על גבי תשתית של זפת. לרוב, הוא מיושם על גגות קטנים או מרפסות.
ביטומן משחתי למריחה - החומרים הביטומנים המשחתיים אינם מיועדים לאיטום גגות חשופים, כיוון שהם אינם עמידים כלל לשמש. החומרים והביטומניים נוחים לעבודה ונאחזים היטב על תשתיות בטון ותשתיות ביטומניות. ניתן להתשמש בהם לצורך תיקונים מקומיים ובמקומות שבהם לא ניתן להלחים יריעות ביטומניות ובחדרים רטובים.
יריעות EPDM ,PVC ועוד - יריעות אלו מרותכות או מודבקות על הגג ויוצרית מעין 'עטיפה' של הגג. היריעות מקובעות במקומות מסוימים בגג אך אינן צמודות לתשתית. החומר לבן ואינו דורש הלבנה, אם כי החיסרון הגדול הוא כשל מקומי שיכול לגרום לחדירת מים לגג.
מי צריך לשלם על איטום הגג המשותף?
אלא אם הוגדר אחרת בטאבו, הגג הינו חלק מהרכוש המשותף, ולכן עלות איטומו חלה על כלל הדירות ללא יוצא מן הכלל. רצוי להוסיף את ההוצאות הצפויות לתחזוקה השוטפת של הגג המשותף לתקציב השנתי של ועד הבית. במידה וישנה חברת ניהול בבניין, ניתן להיעזר בה ולהכניס עלויות האיטום העתידיות לתקציב 'תחזוקה רב שנתי'. כאשר ישנו נזק שלא ניתן לדיחוי, ניתן לבצע גבייה מיוחדת מבעלי הדירות באמצעות אסיפת דיירים ופרוטוקול מסודר.
אתגרים באיטום הגג בבניין משותף
נציגי ועד בית רבים אינם בעלי ניסיון בניהול פרוייקט איטום הגג. כתוצאה מכך, הם שמים דגש על נושאים חשובים פחות בקבלת ההחלטות שלהם ומחליטים על הפתרונות ש'חוסכים' כסף קטן בטווח הקצר על חשבון תשלום גבוה בטווח הארוך. במקרים בהם ועדי בית אכן מבינים את חשיבות התחזוקה התקינה של הגג המשותף, הם נתקלים בדיירים המתנגדים לשלם עבורה. כתוצאה מכך, לרוב ועדי בתים רבים משלמים הרבה יותר ומקבלים הרבה פחות.
יתרונות לחברת ניהול באיטום הגג המשותף
לחברות ניהול ניסיון וידע מקצועי יותר בניהול פרוייקט של איטום הגג המשותף. כחלק מתפקידן, הן נתקלות בכשלים באיטום בגגות רבים, ולכן באפשרותן לנהל את פרוייקט האיטום בצורה מקצועית ומהירה יותר, גם בנושאים של הצגת המידע לדיירים, סיוע באופן האיטום הנדרש, הצגת קבלנים מקצועיים, וניהול הגבייה המיוחדת במידת הצורך. בחירת חברת ניהול מקצועית בעלת ניסיון בניהול פרוייקטים, כמו איטום גג, חוסכת כסף בטווח הארוך.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.