איך לבחור חברת ניהול לבניין

בחירת חברת ניהול לבית המשותף. הסבר על תפקידיה של חברות ניהול, עלויות וטיפים.

בין אם אתם גרים בדירה שבבעלותכם לבין אם אתם שוכרים או משקיעים, לכולם יש עניין בתחזוקה טובה של הרכוש המשותף, סביבת מגורים נקייה ומטופחת וראש שקט. כאשר המבנה לא מתפקד כמצופה או שזהו מבנה חדש ומורכב לניהול, ניתן לשקול שכירת שירותי חברת ניהול ואחזקה לבניין המגורים שלכם. בשנים האחרונות, לאור חוסר היכולת מצד הדיירים לנהל את ועד הבית, במקביל למגמת הבנייה הרוויה, נושא ניהול ואחזקה חיצוניים לבניין הפך לנפוץ יותר ויותר. קיימות המון חברות ניהול בישראל, ולכן חשוב להבדיל ביניהן ולהבין איזה שירות הכי מתאים לבניין שלכם.

מהי חברת ניהול בניין למגורים?

חברת ניהול מספקת פתרונות מקיפים לשימור ושיפור רמת החיים במבנה המגורים. לרוב, חברת ניהול אחראית על תחזוקת הרכוש המשותף כך שבעלי הנכסים והדיירים לא צריכים לדאוג לתפעול השוטף של מערכות הבניין. חברת ניהול יכולה לפעול כמתחזק בשיתוף פעולה עם נציגות ועד הבית או כנציגות חיצונית לוועד הבית.

מי צריך חברת ניהול?

כל מבנה שבו הרכוש המשותף לא מתוחזק כנדרש והדיירים מעוניינים לשפר את איכות חייהם בבית המשותף, יכול לקבל את שירותיה של חברת ניהול. במקרים רבים, לוועד הבית אין את היכולת המקצועית, הניסיון או הזמן לנהל את הבניין באופן אידיאלי ללא עזרה מגורם חיצוני.

מהי עלות חברת ניהול?

תוספת עלות שירותי חברת ניהול למיסי ועד הבית נע בטווח של 30 - 200 ש"ח לדירה לחודש. עלות השירות של חברת ניהול קשורה באופן ישיר למערכות השונות בבניין ולצרכי הדיירים שבו. לדוגמא, למבנה ישן ללא גינה בגובה 6 קומות תהיה עלות שונה ממגדל יוקרה בגובה 40 קומות וחניון תת קרקעי. למחיר שירותי ניהול ואחזקה משקל רב בקבלת ההחלטה, חברות ניהול רבות מודעות לכך, ולכן מציגים את המידע בצורה מטעה כך שהעלויות בפועל גבוהות בהרבה מהמוצע או לחילופין מספקים שירות חלקי ואף לקוי.

איך להשוות בין חברות ניהול?

על מנת להשוות בצורה יעילה, חשוב ללמוד צרכי הדיירים בבניין. לשם כך, כדאי להכין תוכנית תחזוקה רב שנתית ובניית תקציב לבניין. ניתן לעשות זאת באופן עצמאי או באמצעות שכירת שירותי מומחה. חברות ניהול רבות מספקות מידע מסוג זה כחלק מהצעת המחיר שלהם אולם חשוב להכין מראש לצורך השוואה מדוייקת יותר בין החברות השונות. חשוב לבצע מיפוי כולל של מערכות הבניין, גביית מיסי ועד הבית, תחזוקת הגינה, כיסוי ביטוח, תדירות הניקיון ועוד. כמובן שקשה לכסות את כלל ההוצאות העתידיות. יחד עם זאת ככל שהמידע שתעבירו לחברות הניהול רב יותר כך ההשוואה בין חברות הניהול תהיינה מדויקת יותר.

איך עוברים לחברת ניהול?

התקשרות עם חברת ניהול/מתחזק בפעם הראשונה מצריכה הצבעה באסיפת דיירים חוקית, של לפחות 66% מבעלי זכות הצבעה בבניין. כאשר רוצים להחליף בין חברת ניהול אחת לחברת ניהול אחרת נדרש רוב רגיל של 51%.

חברת ניהול מהקבלן

במקרים רבים, היזם בוחר חברת ניהול מטעמו לבניין החדש. באופן כללי חברות ניהול רציניות פועלות במקצועיות, אולם כאשר הן "חייבות ליזם", האינטרס שלהם עלול להיות מוטה לטובת הקבלן על חשבון הדיירים. במיוחד כאשר ישנם ליקויי בנייה, חשוב להיות מודעים לכך ובמידת הצורך להשכיר שירותים חיצוניים נוספים לביקורת בנוסף לשירותים השוטפים של חברת הניהול.

עקרונות חשובים בבחירת חברת ניהול:

1. ניסיון- תחום ניהול בתים משותפים צומח בשנים האחרונות, וישנם המון שחקנים חדשים עם חוסר ניסיון מעשי. חוסר הניסיון הזה יכול לעלות לכם הרבה מאוד כסף בעתיד ולכן חשוב לבחור חברת ניהול עם ניסיון עשיר בתחום.

2. כח אדם מקצועי- בדקו כי חברת הניהול פועלת לפי חוק ומעסיקה עובדים עם אישורים. ודאו כי לבעלי מקצוע השונים רישיונות רלוונטים וחברת הניהול מבצעת מעקב שוטף על התפעול של הבניין, וכן מבצעת בדיקות יזומות ומדווחת לכם על כך.

3. שירות לקוחות- חברות רבות מוצגות כנותני שירות טובים, אולם כאשר רוצים לדווח על מקרה חירום אין עם מי לדבר. ודאו שיש לכם קו ישיר עם המתחזק. ניתן אפילו להתקשר לקו שירות לקוחות אם קיים ולבדוק אם יש מענה בכלל ובאיזה אופן. לא נעים להתקע עם צינור המתיז מים לכל הדירות בלי היכולות ליצור קשר עם חברת הניהול.

4. שקיפות- ודאו שחברת הניהול מציגה לכם מידע מייצג על הוצאות והכנסות ועד הבית. בקשו לראות דו"ח הוצאות והכנסות מיסי ועד הבית ובדקו אם הוא מספק אתכם.

5. גביית מיסי ועד בית ולווי משפטי- חברות ניהול רבות מספקות שירותים כל עוד הכל מתנהל כשורה.

אולם כאשר יש דייר סרבן הם מורידים אחריות. חשוב לוודא מה האחריות של חברת הניהול במקרים של ליווי משפטי.

<< לקבלת הצעת מחיר

כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.