איך מתחזקים בניין משותף, מי אחראי לתחזוקת הבניין? הנחיות לבניית תוכנית אחזקה לבניין ושמירה על תפקודו. הוראות וטיפים המדריך המלא.
לציבור הרחב, ניהול ואחזקת בניין משותף נשמע פשוט, שנכנסים לעומק מבינים שהתפקיד דומה יותר לניהול עסק כאשר ועד הבית הוא בעצם הדירקטוריון. חלק מתפקיד נציגות ועד הבית הוא לדאוג לתפקוד תקין של הרכוש המשותף. לועדי בתים רבים אין ידע רחב מספיק בנוגע לתחזוקת הרכוש המשותף. ועד בית שמכיר את מערכות הבניין יוכל לטפל בהם בזמן ובמקצועיות. נזקי תחזוקה לקויה עולים בטווח הארוך מאות אלפי שקלים ובמגדלים יכול אף להגיע למיליוני שקלים שיצאו מהדיירים בצורה של עליה במיסי ועד הבית החודשיים או גבייה מיוחדת.
.
מי אחראי על תחזוקת הבניין המשותף?
הרכוש המשותף והטיפול בו באחריות בעלי הדירות באמצעות נציגות ועד הבית. במידה ולא קיים ועד בית מתפקד, ניתן למנות נציגות ועד בית חדשה באסיפת דיירים חוקית למנות חברת ניהול ואחזקה או לפנות למפקח על רישום המקרקעין כדי שימנה אדם חיצוני בתשלום שישמש כוועד בית, והתשלום יוטל על כל בעלי הדירות בבניין.
מה צריך לתחזק בבית משותף ?
על ועד הבית או מישהו מטעמה לדאוג לשמירה על הרכוש המשותף הכולל כל חלקי הבניין המיועדים לשימוש כלל הדיירים. תחזוקת הבניין כוללת ניקיון שוטף של השטחים המשותפים, תחזוקת גינה, איטום, ביקורת וטיפול שוטף במערכות הרכוש המשותף, תיקוני שבר מערכות הרכוש המשותף, בדיקות הנדסיות, ועוד.
מהם מערכות הרכוש המשותף ?
כל מערכת בבניין הנמצאת בשטח המשותף או משמשת לפחות 2 דירות, היא מערכת משותפת של הבניין. בעבר מערכות המשותפות היו מצומצמות לחשמל בסיסי ומים, אך כיום הן רבות ומורכבות. בבניינים שונים ישנם מערכות שונות ותדירות התחזוקה משתנה בהתאם לתקנים וצרכי הבניין. ככל שהמבנה גבוה יותר כך מערכות הבניין מורכבות יותר.
מהם סוגי מערכות הרכוש המשותף הנפוצים?
מערכות חשמל - מערכות החשמל הם הורידים של הבניין בלעדיו רוב המערכות לא יכולות להתקיים, מערכות חשמל כוללות לוחות חשמל, קוצבי זמן וטיימרים, מונה חשמלי, תאורה ציבורית, מונה חשמל, נקודות חשמל, מפסקים ומתגים, ארונות תקשורות, גנרטור (לא בכל בניין) ועוד.
מערכות מים - רוב הדיירים לא מודעים לחשיבות מערכות מים בבניין בלעדיהם לא יהיה אפשר לעשות פעולות יומיומיות כמו ללכת לשירותים או להתקלח. מערכות המים כוללות צינורות הזנה, שוחות ותעלות ניקוז, קולטן ביוב ונשם, גמל מים, מונה מים מאגר מים, משאבות מים, משאבות ביוב/טבולות ועוד.
מערכות בקרת כניסה - מערכות בקרת כניסה מאפשרים לדיירים תחושת ביטחון בבניין דלת כניסה לבניין, אינטרקום, קודן, שערים חשמליים לרכבים ועוד.
מעליות - כמעט בכל בניין מעל 3 קומות קיים לפחות אחת מהמעליות הבאות : מעלית הידראולית, מעלית חשמלית עם חדר מכונות, מעלית MRL. במקרים מסוימים קיים מעלון מדרגות. לרוב מעליות הם המערכת היקרה בבניין חשוב לתחזק את המעלית בצורה נכונה.
מערכות גילוי וכיבוי אש - בבניינים ותיקים רבים אין מערכות גילוי וכיבוי אש, אם כי נוכוחתם מצילה חיים. מערכות אלו כוללות : רכזת אש, גלאי עשן וחום, ספרילקרים, מטפים, גלגלון, מפוחי עשן.
מערכות גינה והשקייה - לא בכל בניין יש גינה אבל בבניינים ללא המערכות הללו הגינה מוזנחת או לא קיימת בכלל. מערכות כוללות טפטפות, מחשב השקייה, ממטרות, מערכת דישון ועוד.
מערכות אשפה ומחזור - מערכות אלו מאפשרות לייעל את רמת החיים ככל שיש יותר דיירים הם הופכים להכרחיים יותר. מערכות אלו פחי אשפה, דחסן, מערכת טיהור אוויר, מערכת אוורור לפחים.
שלבים לתחזוקת הבניין
א. מיפוי מערכות בניין - חשוב לאסוף נתונים על כלל מערכות לכל מערכת חשוב לברר את הדגם, מועד ההתקנה הראשון, כיסויי האחריות, תדירות ביקורות על פי תקן, אופן תחזוקתם, ותאריך הביקורת האחרונה.
ב. בניית תוכנית תחזוקת מערכות הבניין - תחזוקת המערכות כוללת רישום תדירות הטיפולים והבדיקות, הסמכות המטפלת במערכת, תיאור המשימה. חשוב שלא לשכוח טיפולים שנעשים אחת למספר שנים ובמידת הצורך להכניס אותם לשנה הרלוונטית.
ג. ניתוח צרכי הניקיון והגינה- איגוד את כל צרכי הדיירים בנושא ניקיון והגינה. מומלץ להיעזר בהחלטות אסיפת דיירים ומניסיונם של גורמי מקצוע כמו חברות ניהול ואחזקה קבלני ניקיון. יש לסדר את הצרכים בהתאם לסדר העדיפויות ולרשום את תדירות המשימות לדוגמא שאיבה/טאטוא לובי 3 פעמים בשבוע, גיזום גדר חיה פעם בחודשיים, ניקוי אבק וכורי עכביש מהכירות והפנאלים פעם בחודש ועוד.
ד. בניית תוכנית ניקיון ותחזוקת גינה חודשית - יש לבצע תיאום ציפיות בן התקציב לסטנדרט הנקיון ורמת תחזוקת הגינה. במידה ודרישות הדיירים גבוהות מהתקציב יש לבחור בין החלופות של העלאת מיסי ועד הבית וצמצום השירותים. לאחר מכן לבנות תוכנית עבודה ברמה החודשית הכוללות את מועדי המשימות.
ה. תיעוד מעקב ובקרה - בשלב זה, מוודאים כי המשימות מתבצעות כנדרש בהתאם ללוחות הזמנים, והכי חשוב מתעדים בצורה מסודרת. תיעוד הוא הכרחי לניהול בניין בצורה אחראית. בניינית רבים מזניחים את התיעוד כתוצאה מכך הם משלמים על שירותים שאינן מקבלים, או לחלופין מזניחים משימות חשובות. חשוב לזכור כי במקרים מסוימים תחזוקה לקויה גורמת לביטול אחריות יצרן או ביטול כיסוי ביטוחי.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.